Vergelijking

Bulletkrediet vs aflossingskrediet

Wanneer je een vastgoedproject overweegt, is de keuze van het krediet even strategisch als het pand zelf. In België hebben kredietnemers doorgaans twee formules: de klassieke aflossingslening, die de banknorm is, en het bulletkrediet, ook wel krediet met kapitaalaflossing op eindvervaldag of krediet via kapitaalopbouw genoemd, vaak gebruikt binnen een investeringslogica. Hun werking verschilt fundamenteel, net als hun voordelen, nadelen en impact op je budget.

Twee tegengestelde logica’s

Bij een aflossingslening dient elke maandelijkse betaling om zowel een deel van het kapitaal als de interesten op het resterende saldo terug te betalen. Dat betekent dat je schuld maand na maand geleidelijk afneemt, tot ze volledig is terugbetaald.

Een bulletkrediet werkt omgekeerd: je betaalt tijdens de volledige looptijd enkel de interesten. Het kapitaal blijft intact tot de laatste dag, waarop het in één keer moet worden terugbetaald. Deze formule vraagt dus een strikte planning om dat bedrag op de eindvervaldag te kunnen samenbrengen.

Een concreet voorbeeld om het beter te begrijpen

Stel: je koopt een pand van 250.000 € met een eigen inbreng van 25.000 € voor de kosten en je leent 225.000 € op 20 jaar. We vergelijken beide formules:

Het verschil is duidelijk: een bulletkrediet verlaagt de maandlast sterk (bijna 600 € verschil), wat je cashflow op korte termijn kan verbeteren. Maar over de volledige looptijd is het aanzienlijk duurder, omdat de interesten elke maand berekend worden op het volledige geleende kapitaal, zonder dat dit kapitaal ooit daalt.

Impact op je schuldratio

De schuldratio is het percentage van je maandelijkse inkomsten dat naar de terugbetaling van kredieten gaat. In België mag die doorgaans niet boven 40% uitkomen. Het is een cruciale factor in de beoordeling door banken.

In ons voorbeeld, als je 3.500 € netto per maand verdient, zou je schuldratio zijn:

• 39% met de aflossingslening (1.364 €/maand)
• 22% met het bulletkrediet (769 €/maand)

Resultaat: een bulletkrediet verbetert je leencapaciteit. Daarom wordt het vaak gebruikt door investeerders die meerdere panden parallel willen financieren of extra marge willen behouden.

Welk krediet voor welk profiel?

Een aflossingslening is perfect voor een gezin dat het pand maand na maand wil afbetalen, zonder verrassingen. Het is de ideale formule voor een eigen woning of een veilige aankoop, met beperkte risico’s.

Een bulletkrediet is bedoeld voor een ander type profiel: verhuurinvesteerders, zelfstandigen met een aanvullend pensioen (VAPZ, IPT), of mensen met een vermogen dat ze op termijn kunnen mobiliseren. Het wordt ook gebruikt door wie een onmiddellijke cashflow wil creëren, zelfs als dat betekent dat men later verkoopt of het krediet herfinanciert.

Kiezen tussen langetermijnvisie en onmiddellijke hefboom

Een aflossingslening blijft de meest evenwichtige en goedkoopste formule op lange termijn. Ze stelt banken gerust, beperkt verrassingen en is geschikt voor de meeste kredietnemers.

Een bulletkrediet is daarentegen een zeer krachtig vermogensinstrument, maar voorbehouden aan wie exact weet hoe hij het kapitaal op de eindvervaldag zal terugbetalen. Het is duurder en risicovoller, maar kan ook de deur openen naar ambitieuze en rendabele investeringen.